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Für wen: Investoren

Wenn man sich in der Investoren-Landschaft und den Fachbüchern zum Vermögensaufbau umschaut, findet man zwei völlig unterschiedliche Ansätze zu Investieren:

• Ansatz 1: Investieren in Aktien und ETFs
• Ansatz 2: Investieren in Mietsimmobilien

Die Frage, die sich stellt, ist: Welchen Weg soll man gehen?

Meine Antwort ist: Beide!

Denn auch, wenn es scheint, als ob sich beide Wege widersprechen, es gibt schlagende Vorteile und Nachteile für beide Investmentarten. Nur durch eine Kombination von Wertpapieren und Immobilien, kommt man zu einem runden Investmentportfolio, das wenig Risiko und Nachteile hat.

Schauen wir uns die Vor- und Nachteile von Wertpapieren und Immobilien einmal im Detail an. Ich hoffe, im Anschluss wirst du meine Meinung teilen.

Licht und Schatten von Immobilieninvestitionen:

Vermietete Immobilien können großartige Investments sein, die deinen Vermögensaufbau deutlich beschleunigen können. Das hat viele Gründe.

Die bedeutendsten sind meiner Meinung diese hier:

• Mietsimmobilien trennen deinen Zeiteinsatz vom Gewinn. Als Unternehmer und Arbeitnehmer werden wir oft pro Stunde an Arbeit bezahlt. Damit hängt das Einkommen aber direkt mit den Stunden zusammen, die wir verkaufen können. Mit Immobilien brechen wir diese Verknüpfung auf. Es kann viel Geld verdient werden, indem man nur wenig Zeit investiert.
• Man hat die Kontrolle über die Investition. Wir entscheiden selbst über die Aufwertung, an wen wir vermieten, ob wir verkaufen und wie wir mit Fremdkapital arbeiten. Je mehr Kontrolle wir haben, desto mehr Einkommen ist möglich.
• Die Einstiegshürde in Immobilien zu investieren ist hoch. Mit einer hohen Einstiegshürde ergibt sich weniger Konkurrenz. Mit weniger Konkurrenz ist ein höheres Einkommen möglich.
• Mit dem Zurverfügung-Stellen von Wohn- und Arbeitsraum bedienen wir ein beständiges Bedürfnis von Menschen. Das bedeutet Sicherheit und fortlaufende Erträge.
• Wir können das Kapital von Dritten, wie der Bank, nutzen und damit die Rendite hebeln. Die Hebelung per Fremdkapital führt zu Renditen auf das eingesetzte Eigenkapital, die pro Jahr leicht bei 40 % liegen können.
• Gleichzeitig baut der Mieter unser Vermögen auf, indem er unsere Schulden tilgt und uns einen Überschuss über die laufenden Kosten bezahlt. Je mehr Mietsobjekte wir haben, desto schneller wächst unser Nettovermögen.
• Immobilien sind stark steuerbegünstigt. Schon die Abschreibung führt dazu, dass ein großer Batzen Mieteinnahmen jedes Jahr steuerfrei bleibt. Eine Immobilie mit z. B. 300.000 Euro Anschaffungskosten des Gebäudes und 2 % jährliche Abschreibung führt zu 6.000 Euro an Einnahmen jedes Jahr, auf die wir keine Steuern bezahlen müssen.
• Immobilien können nach 10 Jahren im Privatbereich steuerfrei verkauft werden. Wenig andere Investments bieten diesen immensen Steuervorteil.

Es gibt aber auch eine Schattenseite von Immobilien, die man nicht außer Acht lassen sollte:

• Immobilien sind nicht mobil. Damit sind sie ein leichtes Ziel für den Staat, um die Steuer-Daumenschrauben fest zuzudrehen. Die Gefahr besteht, dass eine finanzschwacher Staat die Grundsteuer deutlich erhöht oder die Vermögensteuer wieder einführt. Beidem wäre man als Investor fast schutzlos ausgeliefert.
• Immobilien sind meist lokal in der Nähe des Investors. Damit ergibt sich ein Klumpenrisiko des eigenen Vermögens im Bezug auf die deutsche Wirtschaft und die rechtliche Lage vor Ort. Meist sind wir als Unternehmer oder Arbeitnehmer und damit (oft) unser Haupteinkommen ebenfalls hochgradig von diesen Faktoren abhängig. Das ist ein gebündeltes Risiko, das man nicht unterschätzen sollte.
• Immobilien sind, als stehende materielle Vermögenswerte, die von anderen genutzt werden, extrem abhängig vom Zeitgeist (Welche Präferenzen hat der Mieter?), der Demografie (Welche Besonderheiten für die Vermietung ergeben sich durch eine alternde Gesellschaft?) und der örtlichen Lage.
• Das bauliche Risiko bei Immobilien kann schwer einzuschätzen sein. Die wenigsten von uns sind Spezialisten im Bauwesen. Damit können versteckte Risiken, wie rostende Wasserrohre, Elektrik, die kurz vor dem Kurzschluss steht, oder marode Bausubstanz, bestehen, die sich von einem Tage auf den anderen zeigen und zehntausende Euro an Schaden auslösen.
• Es stecken oft zigtausende Euro an Kapital in einer Investition. Diese Konzentration von Vermögen auf eine geringe Anzahl von Investitionsobjekten erhöht das Risiko, das wir tragen, deutlich. Denn wenn ein Worst-Case eintritt, wie ein Brand, Mietnomaden oder ein Gesetz, das die Immobilie faktisch unvermietbar macht, dann leidet das gesamte Vermögen stark.

Beide Seiten – Pro und Contra – sollte man als Investor immer beachten, ansonsten setzt man sich eventuell unbewusst einem Risiko aus, das einen ruinieren könnte oder man verpasst wertvolle Erträge.

Risiko und Rendite bei Wertpapiere:

Aber auch Aktien haben ein Bündel an Vor- und Nachteilen.

• Einzelaktien sind hoch volatil. Die Kurse können von Tag zu Tag um 5 %, 10 % oder 100 % schwanken. Das bedeutet Chance, wie auch Risiko in gleichem Maße.
• Einzelaktien sind undurchsichtig. Man kann zwar die Jahresberichte des Unternehmens durchforsten, sich Gedanken über große globale Trends und ihre Auswirkung auf das Unternehmen machen, Kursbewegungen analysieren und fundamentale Kennzahlen vergleichen. Eine wirkliche reelle Einschätzung wie es dem Unternehmen geht, bekommt man aber nur, indem man im Unternehmen arbeitet oder jemanden gut kennt, der das tut. Und zwar im besten Fall in der Führungsebene. Nur mit diesen Insider-Informationen, kann man sein Risiko wirklich reduzieren.

Zig großangelegte Studien und die Erkenntnisse der Finanzwissenschaft der letzten 50 Jahre kommen zum Ergebnis, dass nur ein winziger Teil der Aktien-Investoren langfristig und gezielt den Markt schlagen kann. Deswegen finde ich, dass man sich selbst ehrlich die Fragen beantworten sollte: „Gehöre ich zu dieser kleinen Gruppe an fähigen Aktien-Investoren? Und warum sollte ich nicht zu den restlichen 95 % der  Investoren gehören, die unterdurchschnittliche Renditen einfahren?“

Für den Großteil der Aktien-Investoren gibt es aber eine gute Alternative: Aktien-ETFs oder indexbasierte passiv gemanagte Fonds. Statt einzelne Aktien zu wählen, kauft man einen Anteil an einem Pool aus Aktien und investiert so in tausende Aktien gleichzeitig. Damit reduziert man das Risiko über eine breite Streuung deutlich.

Trotzdem haben ETFs Vor- und Nachteile.

Pro ETF:

Aktien-ETFs auf Weltmarktindizes sind:

• Nicht ansatzweise so schwankend wie Einzelaktien, die Entwicklung ist beständiger.
• Die Rendite ist an die Entwicklung des Weltmarktes geknüpft und liegt damit historisch bei 5 % bis 8 % pro Jahr (Ausschüttung und Wertentwicklung). Das Wachstum unsere Weltwirtschaft wird getrieben von Super-Trends, wie einem enormen Wachstum der menschlichen Population (mehr Nachfrage), einem konstanten Anstieg von globalem Reichtum im Durchschnitt (mehr Kaufkraft) und einer ständigen Effizienzsteigerung der Produktion durch Technik und Innovation (mehr Output für weniger Input).
• Durch eine breite Streuung liegt das Totalausfallrisiko fast bei Null. Wenn man in einen Index wie den FTSE All-World oder MSCI Worlds investiert, kauft man über 2.800 Aktien. Selbst in Krisenzeiten bricht nur der Kurs eines Teils von diesen Aktien ein. Und sollten wirklich einmal die Weltmarktindizes auf Null fallen, dann haben wir andere Probleme als unser „Vermögen“ und sollten uns lieber schleunigst eine Schrotflinte oder einen Geigerzähler organisieren.
• Mit Weltmarkt-Aktien-ETFs und einem Anlagehorizont von mindestens 14 Jahren kann man davon ausgehen, dass man sein eingesetztes Kapital auf keinen Fall verliert, sondern steigert. Über die letzten 120 Jahre wäre man mit dieser Kombination nie im Minus gewesen.
• ETFs sind wie Aktien stark steuerbegünstigt. Es gilt ein reduzierter Steuersatz von 25 % plus Soli und die ersten 1.000 Euro an Erträgen pro Jahr sind über den Sparer-Pauschbetrag steuerfrei. ETFs erhalten dazu noch einmal 30 % - Steuerfreiheit im Privatbereich, womit der reale Steuersatz bei nur 18,46 % liegt. Besser fährt man wenigen Alternativen.
• Wertpapiere im Privatbereich sind mobil und damit rechtlich und steuerlich sicher. Wenn die Regierung unseres Landes die Steuerkeule rausholt, dann kann man sich auf den Weg zur Landesgrenze machen und seine Wertpapiere mitnehmen. Der deutsche Staat hat nach dem Umzug kein Besteuerungsrecht mehr. Gleichzeitig ist das auch der Grund dafür, dass Wertpapiere steuerlich fast nie angefasst werden. Denn die Bundesregierung weiß: Kapital ist flüchtig und verschwindet gern über Grenzen hinweg. Deswegen gilt politisch oft die Devise, „Lieber ein paar Prozent von X, als 40 % von Nix.“
• Weltweit existiert ein Wettkampf der westlichen Länder um Steuereinnahmen der Konzerne. Die praktische Konsequenz ist, dass Unternehmen global deutliche Steuervergünstigungen genießen und die Tendenz der Steuerbelastung von Unternehmen (auch in Deutschland) ist, dass die Unternehmenssteuern gemindert werden. Wertpapiere profitieren davon direkt, da Unternehmen mehr vom Gewinn behalten können, der an die Investoren ausgeschüttet oder reinvestiert wird.
• Wertpapiere sind Geldbäume. Sie produzieren neues Geld ohne dass man etwas dazu beitragen muss. Über die Nutzung von Aktien & ETFs wird wirkliches passives Einkommen möglich.

Contra ETFs:

Aber es gibt auch Nachteile:

• Zum Vermögensaufbau wünscht man sich eigentlich mehr als 5 % bis 8 % Jahresrendite. Nach Inflation ist es mit diesen Renditen schwierig rein über eine Wertpapier-Investition signifikantes Vermögen aufzubauen.
• Als Kleinaktionär und ETF-Käufer hat man wenig bis keine Kontrolle über das Unternehmen. Man muss darauf hoffen, dass die Unternehmensführung die richtigen Enstcheidungen trifft.
• Im Privatbereich können Wertpapiere faktisch nicht über Fremddarlehen gehebelt werden, denn es existiert ein steuerliches Abzugsverbot für die Zinsen des Darlehen. Damit wird jegliche Rendite, aus einer Hebelung, wirtschaftlich über die Steuer vernichtet.

Warum Wertpapiere und Immobilien:

Oft lerne ich Investoren kennen, die fanatisch von Immobilien oder Wertpapieren überzeugt sind und nur das eine ohne das andere in Betracht ziehen. Im Hinblick auf das gesamte Portfolio jedes Investors macht es aber Sinn beides als Bausteine zu nutzen.

Mit Immobilien schafft man sich eindrucksvolle Renditen über eine Hebelung von Fremdkapital, Kontrolle über das Investment und die Nutzung von Mietern zum Vermögensaufbau. Dazu kann man schon beim Immobilienkauf durch clevere Verhandlung einen großen Gewinn erzielen.

Mit ETFs oder Aktien hält man sein Vermögen liquide, steueroptimiert und das Gesamtrisiko durch breite globale Streuung gering. Daneben hat man einen Puffer, auf den man schnell zugreifen kann.

Mit einer Kombination kann man große Probleme wie die Lokalität der Investments, dem Klumpenrisiko und dem Risiko, dass der rechtliche Rahmen geändert wird, deutlich abschwächen. Gleichzeitig nutzt man alle Steuervorteile, die einem die Assetklassen im Privatbereich bieten.

Es macht also Sinn stets alle Bestandteile des Investitionsportfolios gemeinsam zu betrachten. Das sind:

• das eigene Humankapital
• das eigene Unternehmen,
• Wertpapierinvestitionen,
• Immobilieninvestitionen und
• andere Investments wie Kryptowährungen, Edelmetalle, P2P-Kredite, et cetera.

Ich hoffe, das bringt dir einen neuen Blick auf deine Investitionen und bietet dir einen Anlass über die Aufteilung deines Investment-Portfolios nachzudenken und sie gegebenenfalls zu verbessern.

Hat dir das weitergeholfen? Schreib mir gern eine Mail. Es würde mich sehr interessieren.

Viele Grüße

Eric Preusche