Für wen: Immobilieninvestoren und Unternehmer

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Wer investiert, für den sind Verkäuferdarlehen eines der besten Mittel, um die eigenen Steuern drastisch zu senken. Dabei ist es egal, ob du Immobilien oder andere Assets kaufst.

Mit dieser Art von kreativer Finanzierung kannst du als Immo-Investor sogar Grundstückskäufe teilweise steuerlich absetzen und umgehst die Vorschriften der AfA, die dir vorgeben, dass dein Gebäude nur mit 2 % / 2,5 % oder 3 % pro Jahr abgeschrieben werden darf. Es lohnt sich also Creative-Finance zu lernen, weil es dir zehntausende, wenn nicht sogar hunderttausende Euro an Steuern sparen kann.

Leider sind die steuerlichen Prinzipien hinter Verkäuferdarlehen so unbekannt, dass sogar gestandene Steuerberater meist nicht wissen, was sie damit anfangen sollen. Und weil niemand weiß, was er damit anfangen soll, wird dieses mächtige Werkzeug selten genutzt.

Die steuerliche Wirkung von Verkäuferdarlehen ist unbekannt und scheint kompliziert.

Darüber hinaus wird ein Verkäuferdarlehen selten genutzt, weil:

• Es scheint der gängige und einzige Weg zu sein über die Bank zu finanzieren.
• Es scheint einfacher zu sein über die Bank zu finanzieren, weil der Banker einem komfortabel berät und verschiedene Möglichkeiten aufbereitet.
• Verkäuferdarlehen müssen mit dem Verkäufer ausgehandelt werden. Das erfordert Fingerspitzengefühl und Menschenkenntnis.
• Für Verkäuferdarlehen muss man mit dem Verkäufer direkt verhandeln. Meist ist aber ein Makler „Wachmann“ und verwehrt einem den direkten Zugang zum Verkäufer vor dem Notartermin.

In den nächsten Minuten werde ich dir aber zeigen, warum du die Hürde von Seller-Finance trotzdem nehmen solltest. Denn du kannst damit zigtausende Euro Steuern sparen.

Der Markt ist zurzeit perfekt für Verkäuferdarlehen.

Es gibt zwei Arten von Verkäufern. Die einen müssen verkaufen – weil sie zum Beispiel in einer Zwangslage sind. Sie gehen durch eine Scheidung, haben ihren Job verloren oder ihre Anschlussfinanzierung ist zu teuer. Diese Verkäufer werden in der derzeitigen Marktlage hinnehmen müssen, dass sich ihr Wunschpreis deutlich reduziert. Denn zurzeit sind mehr Verkäufer als Käufer auf dem Markt.

Die anderen wollen verkaufen, sind aber nicht unter Druck. Vielleicht sind sie müde und wollen nicht mehr vermieten. Vielleicht haben sie eine schuldenfreie Immobilie geerbt und wissen nicht was damit tun oder sie sind alt und wollen ihr Vermögen ausgeben, solange sie es noch können. Diese Verkäufer wollen ihre Wert aber nicht „verramschen“. Sie verlangen einen (zu) hohen Preis und verkaufen erst, wenn Ihnen geboten wird, was sie möchten.

Diese zweite Gruppe ist perfekt für Verkäuferdarlehen. Denn damit wird der Verkäufer sein „Problem Immobilie“ los und bekommt trotzdem, was er möchte – einen hohen Preis.

Wenn du es schaffst diesen Verkäufer zu finden und mit ihm auszuhandeln, dass du den Kaufpreis oder einen Teil davon in Raten abbezahlst, dann hast du den steuerlichen Jackpot getroffen.

Lass mich erklären, warum.

Zwei Steuerprobleme bei Immobilien.

Immobilieninvestitionen beinhalten meist zwei Probleme. Das erste Problem besteht darin, dass man bei fast jedem Immobilienkauf einen Teil Grundstück und einen Teil Gebäude kauft. Nur der Kaufpreisanteil des Gebäudes kann steuerlich über die AfA abgesetzt werden. Der Kostenteil des Grundstücks läuft ins Leere. Je besser die Lage der Immobilie ist, desto höher wird dieser Grundstücksteil sein und desto höher ist die Steuerlast.

Das zweite Problem liegt in der Finanzierung bei der Bank. Bei jedem Darlehen gilt: Nur der Zinsanteil mindert die Steuer. Tilgungsbeträge sind als Rückzahlung von fremdem Kapital steuerlich unbeachtlich. Damit kann der Cashflow niedrig sein, die Steuerbelastung ist aber trotzdem hoch, weil der steuerliche Gewinn hoch ist. Man bezahlt Steuern, ohne Geld in der Tasche zu behalten.

Die steuerliche Schönheit von Seller-Finance.

Geht man nun aber hin und vereinbart mit dem Verkäufer den Kaufpreis in Raten zu bezahlen und überzeugt ihn davon, dass man seinen erhöhten Preis akzeptiert, wenn er dafür auf zusätzliche Zinsen verzichtet, dann geschieht ein kleines steuerliches Wunder.

• 12 Bewertungsgesetz gibt vor, dass man Schulden stets mit dem Nennwert bewerten muss. Das gilt immer, außer wenn besonderes Umstände wie eine fehlende Verzinsung vorliegen. Sollte das der Fall sein, dann ist die Schuld mit 5,5 % pro Jahr abzuzinsen. Das Steuergesetz zwingt einen also dazu einen Zinsanteil aus Kaufpreisraten herauszurechnen, wenn kein Zins im Notarvertrag vereinbart wird.

Gleichzeitig gibt R 6.2 EStR (Die EStR sind Verwaltungsanweisungen, wie der Finanzbeamte in bestimmten Fällen zu handeln hat.) vor, das in so einem Fall die Anschaffungskosten der Immobilie nur in Höhe des abgezinsten Barwertes bestehen. Dieser Barwert ist alles, was vom Kaufpreis übrig bleibt, nachdem man die (fiktiven) Zinsen herausgerechnet hat.

Damit ergeben sich drei steuerliche Folgen, die einen stutzen lassen, ob das alles so stimmen kann.

1.  Die Grunderwerbsteuer sinkt drastisch.

Für die Grunderwerbsteuer ist der Kaufpreis der Immobilie maßgebend. Ein zinsloses Verkäuferdarlehen in Kombination mit § 12 Bewertungsgesetz führt aber dazu, dass man den abgezinsten Barwert als tatsächlichen Kaufpreis ansetzen muss. Der ist deutlich niedriger, damit sinkt die Grunderwerbsteuer auch deutlich. Dieses Resultat findet das Finanzamt zwar unangenehm, es wurde aber vom Bundesfinanzhof in mehreren Urteilen bestätigt.

2.  Die fiktiven Zinsen mindern die Einkommensteuer voll.

Jede Zahlungsrate beinhaltet einen Zinsanteil. Dieser Zins ist im Jahr der Bezahlung voll als Werbungskosten oder Betriebsausgabe absetzbar. Da mit 5,5 % abgezinst wird, ist dieser Zinsanteil sehr hoch. Die Einkommensteuer sinkt damit rapide, je länger die Ratenzahlung vereinbart ist.

3.  Auch der Grundstücksanteil wird teilweise steuerlich absetzbar.

Die Abzinsung wird als erstes vorgenommen. Im Anschluss wird der Barwert auf Grund und Boden sowie Gebäude verteilt. Dadurch, dass die Aufteilung auf Grund und Boden erst im Anschluss vorgenommen wird, hat man faktisch auch einen Teil des Grund und Bodens steuerlich abzugsfähig gemacht.

Wie stark die Steuerersparnis sein kann, siehst du an folgendem Beispiel.

Ein Beispiel zum Verständnis

Nehmen wir an, es wird eine Eigentumswohnung in Baden-Württemberg für 400.000 Euro verkauft. Der Verkäufer lässt sich darauf ein, dass er den Betrag über 20 Jahre in Monatsraten erhält. Der Grundstücksteil beträgt 50 %. (Kosten für Notar, Grundbuch und Grunderwerbsteuer als Anschaffungsnebenkosten bei der AfA lasse ich für die Übersichtlichkeit weg.)

Wenn man nun diese 400.000 Euro über 20 Jahre mit 5,5 % abzinst, ergibt sich folgendes Bild:

Abgezinster Barwert: 245.580 Euro

Zinsanteil: 154.420 Euro

Steuerersparnis mit Verkäuferdarlehen:

Damit sinkt die Grunderwerbsteuer von 20.000 Euro (5 % auf 400.000 Euro) auf 12.279 Euro (5 % auf 245.580 Euro). Man spart also direkt 7.721 Euro an Grunderwerbsteuer.

Für die Einkommensteuer ist der Zinsanteil von 154.420 Euro über 20 Jahre voll absetzbar. Bei einem Grenzsteuersatz von 42 % ergibt sich über diese 20 Jahre eine Steuerersparnis von 64.856,40 Euro (42 % auf 154.420 Euro).

Der restliche Barwert wird auf das Grundstück und das Gebäude zu je 50 % aufgeteilt. Mit einer AfA von 2 % pro Jahr ergeben sich damit Werbungskosten von 49.116 Euro über die ersten 20 Jahre. Die Steuerersparnis der AfA liegt damit bei 20.628,72 Euro.

Die Variante mit Verkäuferdarlehen spart also im Gesamten 93.206,12 Euro an Steuern über 20 Jahre.

Steuerersparnis ohne Verkäuferdarlehen:

Ohne Verkäuferdarlehen liegt die Steuerersparnis stattdessen nur bei:

400.000 Kaufkosten à davon 50 % Gebäudeteil à davon 2 % AfA pro Jahr über 20 Jahre = 80.000 an Werbungskosten

80.000 Euro x 42 % Grenzsteuersatz = Steuernachlass von 33.600 Euro

Bereinigter Steuervorteil des Verkäuferdarlehens:

Das Verkäuferdarlehen spart also 59.606,12 Euro mehr an Steuern über die ersten 20 Jahre (93.206,12 Euro abzgl. 33.600 Euro).

Beeindruckend nicht?

Fairerweise muss man sagen, dass sich der Effekt über die restlichen 50 Jahre etwas abschwächt, weil die AfA weiterläuft. Aber die Mehrersparnis über 50 Jahre liegt trotzdem bei über 44.000 Euro. Zudem hat man die Steuerersparnis deutlich früher und wahrscheinlich noch während einer Zeit in der man auch viel Geld verdient und einen hohen Steuersatz hat.

Dazu ist es sinnvoll in der Praxis eine Vergleichsberechnung mit einer Finanzierung über die Bank zu machen und eine Vermögensaufbaurechnung zu erstellen. Ich hoffe aber das Beispiel reicht aus, um zu zeigen wie stark man mit Seller-Finance Steuern sparen kann.

Probleme der Praxis

Die einzigen wirklichen Probleme in der Praxis sind, dass man einen Verkäufer finden muss, der für das Modell geeignet ist und man muss dem Finanzamt klar machen, wie die steuerlichen Konsequenzen richtigerweise sind. Verkäuferdarlehen kommen nämlich so selten vor, sodass die Wahrscheinlich hoch ist, dass der Finanzbeamte noch nie eines in seinem Leben beurteilen musste.

Die Steuerersparnis kann sich aber sehen lassen und auch schon die Vereinbarung eines kleineren Verkäuferdarlehens (von nur einem Teil des Kaufpreises) kann einem zigtausende Euro Steuern sparen.

Wie immer gilt: Das hier ist keine Steuerberatung, sondern soll nur ein Denkanstoß sein. Gehe im Zweifel zu deinem Steuerberater und lass den Einzelfall prüfen. Steuerrecht ist komplex und nur mit richtiger Beratung hast du die Sicherheit zu wissen, was in deinem Fall gilt.

Wie war das? Bringt dich das weiter?

Und hast du Erfahrungen mit Verkäuferdarlehen? Das würde mich brennend interessieren. Schreib mir gern eine Mail.

Ein frohes neues Jahr wünsche ich

Eric Preusche